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住宅ローンをチャラにする方法（その２）
住宅ローンをちゃらにする方法のその２です。
前回は住宅ローンを組んだ後に有効な抵当権消滅請求を使った荒技をご紹介しました。
今回はローンを組んだ後に使う２つめの技、「リスケ｣をご紹介します。
この技は、単純に言えば、返済の計画を変更（リスケジュール）するということです。例えば、「ある一定の期間は金利だけの返済でかんべんしてもらう」とか、「毎月の返済金額を変更してもらう」様なものです。
「ホントにこんなことが簡単にできるの？」と思われる方もいるかもしれません。確かに住宅ローンの契約書を見ても、どこにもこんなことができるなどとは書いていないはずです。
しかし、金融機関から見れば、お金の貸し借りには不測の事態がつき物で、お金を借りた人が一時的に返済できないことは日常茶飯事なのです。特に住宅ローンなどは借入期間が何十年にもなるわけですから、むしろ返済が苦しい時期が1回ぐらいはある方が普通です。これは言い換えれば、銀行からすればこういうケースに融通を利かさずいちいち厳格に対応してしまうと、不良債権だらけになってしまうことを意味します。こういった理由で、銀行は返済する側がホントにダメになってしまうことがない限りは柔軟に対応してくれるわけです。
では、この手段を使う場合の注意点を挙げておきます。
�〕修畫蠱未靴討�くこと
一つ目のポイントは「金融機関に対して、予めに相談しておくこと」です。
ご存知の様に、返済を銀行に無断で滞らせると、「延滞」になります。
借金をしている立場からすれば、リスケと延滞とは、返済の猶予である点は同じかも知れません。しかし、予め銀行に相談しておく場合と、そうでない場合、銀行への印象や金利の面で大きな差が出ます。銀行への印象の違いについては言うまでもありません。また、リスケの場合は普段の金利（場合によっては、それに＋α程度）でまかり通るのが通常ですが、延滞の場合は遅延損害金という特別な高金利が適用されるためです。
�▲螢好韻両魴錣聾鮠弔之茲泙�
二つ目のポイントはリスケの条件は交渉で決まるということを意識しておくことです。
あくまで、相手がいる話ですので、当たり前ですね。必ず「返済意思はある」というアピールが必要です。返済意思が無いと銀行が判断した場合は、相手も乱暴な手段に出ますので。また、他の金融機関に対して借り替えの検討もしている点をちらつかせることも有効です。
��リスケ中は新規の借入はできない
三つ目のポイントはリスケしてもらっている間は、同じ相手からは、基本的に新規の借入ができません。但し、単にローンをリスケしただけでは、所謂ブラックリストに載ることはありませんので、それを理由に他の金融機関から借入を断られることは無いはずです。また、リスケをしてもらっている金融機関からもリスケ解除後は新たな借入が可能になるはずです。この辺の細かい条件については金融機関によっても異なりますので、事前にご相談ください。
はい。以上が一般的なお話です。では、いつもの様に裏技のお話を始めます。
みなさん、現在の金利水準が歴史的な低水準であることはお気づきですよね。都銀の住宅ローンでも30年固定が3%台のレベルにあります。
変動金利の場合など、１％台です。これはつまり、「１％台のローン金利以上で返済資金を運用できれば、返済を後回しにした方が良い」事を意味します。では、それはどの様な方法で行えば良いのでしょうか？例として今回ご紹介したリスケと組み合わせることでできる方法を次にご紹介します。単純に言えば投資と組あわせた方法ですが、金融危機以降、投資の環境も変わり、ここまで来ていることにお気づきでしたか？
・中古ワンルームマンションに不動産投資
中古のワンルームマンションの場合、利回り１０％以上で価格が２〜３百万円という物件が出回っています。不動産相場は下落の方向ですので、価格交渉によってさらに割引が可能になることも多いと思います。その場合はさらに利回りが上がります。
・投資信託など、ファンドに投資
金融危機で殆どのファンドは打撃を受けましたが、依然その中でも高いパフォーマンスを上げているファンドがあります。こういった優良なファンドへの投資を、住宅ローンのリスケとともに活用するのです。
１〜２年程度の返済資金を、こういった投資に当てる事で、リスケ解除以降も家賃収入などが入ることになり、実質的に借金の一部をちゃらにする効果が生まれます。そういった意味で、現在の低金利、不動産の下落という局面は、絶好のチャンスといえるかも知れません。
「銀行に毎月の返済金額を変更してもらう」などと言うと、「悪いことをしているのじゃないか？」とか考える人が多いのも実態です。これは非常に一般の日本人的発想で、そんな心理を金融機関が利用している事実に、我々消費者は気づく必要があると思います。だって考えても見てください。彼ら銀行員の給料は、我々が払う住宅ローンなどの金利を元にしているのですよ。ですから、リスケの交渉も堂々と行えば良く、なんら罪悪感など感じる必要はありません。また、銀行に嫌われても、なんの損もありませんよ。
次回以降も「住宅ローンをちゃら」シリーズ続けますのでご期待ください。
前回は住宅ローンを組んだ後に有効な抵当権消滅請求を使った荒技をご紹介しました。
今回はローンを組んだ後に使う２つめの技、「リスケ｣をご紹介します。
この技は、単純に言えば、返済の計画を変更（リスケジュール）するということです。例えば、「ある一定の期間は金利だけの返済でかんべんしてもらう」とか、「毎月の返済金額を変更してもらう」様なものです。
「ホントにこんなことが簡単にできるの？」と思われる方もいるかもしれません。確かに住宅ローンの契約書を見ても、どこにもこんなことができるなどとは書いていないはずです。
しかし、金融機関から見れば、お金の貸し借りには不測の事態がつき物で、お金を借りた人が一時的に返済できないことは日常茶飯事なのです。特に住宅ローンなどは借入期間が何十年にもなるわけですから、むしろ返済が苦しい時期が1回ぐらいはある方が普通です。これは言い換えれば、銀行からすればこういうケースに融通を利かさずいちいち厳格に対応してしまうと、不良債権だらけになってしまうことを意味します。こういった理由で、銀行は返済する側がホントにダメになってしまうことがない限りは柔軟に対応してくれるわけです。
では、この手段を使う場合の注意点を挙げておきます。
�〕修畫蠱未靴討�くこと
一つ目のポイントは「金融機関に対して、予めに相談しておくこと」です。
ご存知の様に、返済を銀行に無断で滞らせると、「延滞」になります。
借金をしている立場からすれば、リスケと延滞とは、返済の猶予である点は同じかも知れません。しかし、予め銀行に相談しておく場合と、そうでない場合、銀行への印象や金利の面で大きな差が出ます。銀行への印象の違いについては言うまでもありません。また、リスケの場合は普段の金利（場合によっては、それに＋α程度）でまかり通るのが通常ですが、延滞の場合は遅延損害金という特別な高金利が適用されるためです。
�▲螢好韻両魴錣聾鮠弔之茲泙�
二つ目のポイントはリスケの条件は交渉で決まるということを意識しておくことです。
あくまで、相手がいる話ですので、当たり前ですね。必ず「返済意思はある」というアピールが必要です。返済意思が無いと銀行が判断した場合は、相手も乱暴な手段に出ますので。また、他の金融機関に対して借り替えの検討もしている点をちらつかせることも有効です。
��リスケ中は新規の借入はできない
三つ目のポイントはリスケしてもらっている間は、同じ相手からは、基本的に新規の借入ができません。但し、単にローンをリスケしただけでは、所謂ブラックリストに載ることはありませんので、それを理由に他の金融機関から借入を断られることは無いはずです。また、リスケをしてもらっている金融機関からもリスケ解除後は新たな借入が可能になるはずです。この辺の細かい条件については金融機関によっても異なりますので、事前にご相談ください。
はい。以上が一般的なお話です。では、いつもの様に裏技のお話を始めます。
みなさん、現在の金利水準が歴史的な低水準であることはお気づきですよね。都銀の住宅ローンでも30年固定が3%台のレベルにあります。
変動金利の場合など、１％台です。これはつまり、「１％台のローン金利以上で返済資金を運用できれば、返済を後回しにした方が良い」事を意味します。では、それはどの様な方法で行えば良いのでしょうか？例として今回ご紹介したリスケと組み合わせることでできる方法を次にご紹介します。単純に言えば投資と組あわせた方法ですが、金融危機以降、投資の環境も変わり、ここまで来ていることにお気づきでしたか？
・中古ワンルームマンションに不動産投資
中古のワンルームマンションの場合、利回り１０％以上で価格が２〜３百万円という物件が出回っています。不動産相場は下落の方向ですので、価格交渉によってさらに割引が可能になることも多いと思います。その場合はさらに利回りが上がります。
・投資信託など、ファンドに投資
金融危機で殆どのファンドは打撃を受けましたが、依然その中でも高いパフォーマンスを上げているファンドがあります。こういった優良なファンドへの投資を、住宅ローンのリスケとともに活用するのです。
１〜２年程度の返済資金を、こういった投資に当てる事で、リスケ解除以降も家賃収入などが入ることになり、実質的に借金の一部をちゃらにする効果が生まれます。そういった意味で、現在の低金利、不動産の下落という局面は、絶好のチャンスといえるかも知れません。
「銀行に毎月の返済金額を変更してもらう」などと言うと、「悪いことをしているのじゃないか？」とか考える人が多いのも実態です。これは非常に一般の日本人的発想で、そんな心理を金融機関が利用している事実に、我々消費者は気づく必要があると思います。だって考えても見てください。彼ら銀行員の給料は、我々が払う住宅ローンなどの金利を元にしているのですよ。ですから、リスケの交渉も堂々と行えば良く、なんら罪悪感など感じる必要はありません。また、銀行に嫌われても、なんの損もありませんよ。
次回以降も「住宅ローンをちゃら」シリーズ続けますのでご期待ください。
