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住宅ローンをチャラにする方法（その１）
住宅ローンをチャラにする方法シリーズを今回から開始します。
このブログの最大のテーマであるローンのうち、さらに最大のテーマとも言える住宅ローンについてです。
住宅ローンをチャラにする方法、実はイロイロな方法が存在します。中にはウソみたいな話まで。
大きくは借りる前に考える作戦と、借りた後に採る作戦に分かれますね。また、借りたお金の金額を大幅に減額してしまう方法や、支払いが苦しい時に先延ばししてしまう方法など、多様な手段があります。
住宅ローンの返済がきつくなったからと言って、銀行以外の金融機関からお金を借りてきたり、首をくくったり絶対にしてはいけません。また、ちょっとお金に余裕がでたからと言って、わざわざ手数料を払ってまで繰上げ返済などしてはいけません。
前にも別のブログで言いましたが、お金もちになるコツは、手元にお金を置いておくことです。借金を減らす事だけを考えてはいけません。
今回はまずは手始めに、住宅ローンを借りた後、返せなくなった場合にローンをゼロにしてしまう荒技を紹介します。この技は「抵当権消滅請求」というものを使う方法です（昔は「てき除」と呼ばれていました）。
これは、簡単にいうと、購入した住宅についている抵当権（担保）をはずす方法で、購入したマンションの価格が値下がりしているときに有効なものです。大きな流れとしては、次の様な手順を踏みます。
■抵当権消滅請求（てき除）を活用して住宅ローンをチャラにするながれ
�〆通骸圓�担保付の不動産を売却します。
（再び買い戻すので、身内を相手に売却をした方がいいです）
↓
��買主は購入金額を法務局に供託、所有権を移転登記します
↓
�Ｇ禺腓篭睛撒ヾ悄閉馘�権者）にてき除を通知
↓
�ざ睛撒ヾ悗呂海譴鮠蟻�します。
（もちろん拒否・無視する場合もあります）
↓
�ズ通骸圓�らローンの返済能力が無いことを銀行に通知し、債務をサービサーに移して欲しいと通知します ↓
��債務がサービサーに移動後、債務者から借入金額の減額を依頼します。
↓
��売却した住宅を買い戻します。
上記の流れだけでは、分かりにくいので、例を使って解説しますね。
例えば、あなたが5000万円の住宅を全額ローンで購入したケースを考えましょう。
・現在は4500万円のローン残額
・住宅の実勢価格は現在の相場で2000万円
・あなたに手持ち現金は2000万円（住宅の実勢価格と同額）ある
つまり、住宅を普通に売って、ローンを返済したとしても、2500万円のマイナスという、頭にくる状況を想定しています。
まずは、この場合、あなたは弟（その他身内の方）に、5万円で、この抵当権が付いたままの住宅を売ります（� 法Ｉ當未貿笋辰討皀泪ぅ淵垢�2500万円な訳ですからタダ同然の価格でOKです。次に所有権の移転登記とともに、弟から法務局に2000万円を供託します（�◆法�このお金はもちろんあなたが弟に渡したお金です。次に弟から銀行に対して、2000万円払うから住宅から抵当権をはずしてくれと依頼（てき除）します（��）。次に銀行がこれを承諾をします（�ぁ法�
しかし、ここで疑問に思われると思いますが、何故銀行はこのような依頼を承諾するのでしょうか？それは、銀行がこれを拒否した場合、否応無く増加競売しなければならなくなるということからです。増加競売というのは、つまり弟が指定した2000万円に対して1割り増しの2200万円を最低競売価格として競売を実施するということです。もし、2200万円で落札者がいない場合は、銀行は自腹を切ってこれを落札しなければならない制度であるため、その様な面倒なことをするぐらいなら、承諾してしまった方が良いと判断するのが普通であるという理由からです。
これで、この住宅の抵当権は消滅しました。但し、消滅したのは抵当権であって、住宅ローンの4500万円ー2000万円の2500万円はまだ残っています。
次にあなたから、銀行に対して、残りのローンは払えません。サービサーに移してくれと依頼します（�ァ法�
銀行は返してもらえる目処が無いローン債権を持っていてもしょうがないので、あっさりサービサーに移してくれます。
さて、ここで交渉相手はサービサーに移るわけですが、あなたはサービサーに対して「50万円一括で払うので、ローンをチャラにしてくれ」と交渉をします（�Α法�もともとサービサーは、ローンの債権を銀行から債権総額の５％程度で買い取っていますので、あっさりOKしてくれるはずです。これであなたのローンは2450万円がチャラになった訳です。
さらに、仕上げとして弟から住宅を買い戻します。タダ同然の価格で。
結果として、この例の場合、�△把錣�2000万円支払っていますので、450万円が浮いた計算になります。
この方法は一時かなり話題を集めました。そのため、多くのローンコンサルタントが手口として活用したり、情報販売などでもテーマとして扱われています。
今回の例では、この程度の効果となりましたが、場合によっては更に強力な効果が生まれます。また、この手段は、要は不動産の相場が下がり、あなたの手元資金が下がった住宅価格と同額程度ある場合に有効な手段です。現在、不動産相場がドンドン下がってきているのは皆さんご存知と思いますが、日本経済の現状を考えると、これから下げ相場に拍車がかかることは、火を見るより明らかになりつつあります。
その他にも、イロイロな手段がありますので、次回以降もこのシリーズでご紹介します。
このブログの最大のテーマであるローンのうち、さらに最大のテーマとも言える住宅ローンについてです。
住宅ローンをチャラにする方法、実はイロイロな方法が存在します。中にはウソみたいな話まで。
大きくは借りる前に考える作戦と、借りた後に採る作戦に分かれますね。また、借りたお金の金額を大幅に減額してしまう方法や、支払いが苦しい時に先延ばししてしまう方法など、多様な手段があります。
住宅ローンの返済がきつくなったからと言って、銀行以外の金融機関からお金を借りてきたり、首をくくったり絶対にしてはいけません。また、ちょっとお金に余裕がでたからと言って、わざわざ手数料を払ってまで繰上げ返済などしてはいけません。
前にも別のブログで言いましたが、お金もちになるコツは、手元にお金を置いておくことです。借金を減らす事だけを考えてはいけません。
今回はまずは手始めに、住宅ローンを借りた後、返せなくなった場合にローンをゼロにしてしまう荒技を紹介します。この技は「抵当権消滅請求」というものを使う方法です（昔は「てき除」と呼ばれていました）。
これは、簡単にいうと、購入した住宅についている抵当権（担保）をはずす方法で、購入したマンションの価格が値下がりしているときに有効なものです。大きな流れとしては、次の様な手順を踏みます。
■抵当権消滅請求（てき除）を活用して住宅ローンをチャラにするながれ
�〆通骸圓�担保付の不動産を売却します。
（再び買い戻すので、身内を相手に売却をした方がいいです）
↓
��買主は購入金額を法務局に供託、所有権を移転登記します
↓
�Ｇ禺腓篭睛撒ヾ悄閉馘�権者）にてき除を通知
↓
�ざ睛撒ヾ悗呂海譴鮠蟻�します。
（もちろん拒否・無視する場合もあります）
↓
�ズ通骸圓�らローンの返済能力が無いことを銀行に通知し、債務をサービサーに移して欲しいと通知します ↓
��債務がサービサーに移動後、債務者から借入金額の減額を依頼します。
↓
��売却した住宅を買い戻します。
上記の流れだけでは、分かりにくいので、例を使って解説しますね。
例えば、あなたが5000万円の住宅を全額ローンで購入したケースを考えましょう。
・現在は4500万円のローン残額
・住宅の実勢価格は現在の相場で2000万円
・あなたに手持ち現金は2000万円（住宅の実勢価格と同額）ある
つまり、住宅を普通に売って、ローンを返済したとしても、2500万円のマイナスという、頭にくる状況を想定しています。
まずは、この場合、あなたは弟（その他身内の方）に、5万円で、この抵当権が付いたままの住宅を売ります（� 法Ｉ當未貿笋辰討皀泪ぅ淵垢�2500万円な訳ですからタダ同然の価格でOKです。次に所有権の移転登記とともに、弟から法務局に2000万円を供託します（�◆法�このお金はもちろんあなたが弟に渡したお金です。次に弟から銀行に対して、2000万円払うから住宅から抵当権をはずしてくれと依頼（てき除）します（��）。次に銀行がこれを承諾をします（�ぁ法�
しかし、ここで疑問に思われると思いますが、何故銀行はこのような依頼を承諾するのでしょうか？それは、銀行がこれを拒否した場合、否応無く増加競売しなければならなくなるということからです。増加競売というのは、つまり弟が指定した2000万円に対して1割り増しの2200万円を最低競売価格として競売を実施するということです。もし、2200万円で落札者がいない場合は、銀行は自腹を切ってこれを落札しなければならない制度であるため、その様な面倒なことをするぐらいなら、承諾してしまった方が良いと判断するのが普通であるという理由からです。
これで、この住宅の抵当権は消滅しました。但し、消滅したのは抵当権であって、住宅ローンの4500万円ー2000万円の2500万円はまだ残っています。
次にあなたから、銀行に対して、残りのローンは払えません。サービサーに移してくれと依頼します（�ァ法�
銀行は返してもらえる目処が無いローン債権を持っていてもしょうがないので、あっさりサービサーに移してくれます。
さて、ここで交渉相手はサービサーに移るわけですが、あなたはサービサーに対して「50万円一括で払うので、ローンをチャラにしてくれ」と交渉をします（�Α法�もともとサービサーは、ローンの債権を銀行から債権総額の５％程度で買い取っていますので、あっさりOKしてくれるはずです。これであなたのローンは2450万円がチャラになった訳です。
さらに、仕上げとして弟から住宅を買い戻します。タダ同然の価格で。
結果として、この例の場合、�△把錣�2000万円支払っていますので、450万円が浮いた計算になります。
この方法は一時かなり話題を集めました。そのため、多くのローンコンサルタントが手口として活用したり、情報販売などでもテーマとして扱われています。
今回の例では、この程度の効果となりましたが、場合によっては更に強力な効果が生まれます。また、この手段は、要は不動産の相場が下がり、あなたの手元資金が下がった住宅価格と同額程度ある場合に有効な手段です。現在、不動産相場がドンドン下がってきているのは皆さんご存知と思いますが、日本経済の現状を考えると、これから下げ相場に拍車がかかることは、火を見るより明らかになりつつあります。
その他にも、イロイロな手段がありますので、次回以降もこのシリーズでご紹介します。
