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住宅ローンをちゃらにする方法(その3)

住宅ローンをちゃらにする方法のその3です。

前回はローンを組んだ後に使う技、「リスケ」をご紹介しました。
読んでいただいてお分かりの通り、かなり強力な技でしたね。

今回の技は、ちゃらはちゃらでも、ローンの事前でも事後でも可能な戦略的な技です。
この技は、一般的に通じる名前があるわけでもありませんので、とりあえずここではセカンドハウス戦略とでも言っておきましょう。


皆さん不動産投資という言葉はお聞きになったことがありますよね。
つまりマンションやアパートなどを購入して、
・人に貸すことで家賃収入を得る
・値上がりしたときに売ることでキャピタルゲインを得る
ものです。特に不動産価格が底値をつけた2003年ごろからは利回りの上昇もあり、ブームともなっていました。一部のカリスマ的な大家さんが素人向けの不動産指南を行うことで有名となり、今では普通のサラリーマンやOLなんかも、大家さんという副業を持つケースが多くなっています。

今日ご紹介するセカンドハウス戦略とは、この不動産投資を利用した住宅ローンちゃら系の技です。


不動産投資を活用した住宅ローン負担の軽減策については、一般的に次の様なものが考えられ、一部の本などでも紹介されたり、業者も積極的な販売を行ってきました。
①2世帯住宅を活用
 2世帯住宅を購入して、一部を貸すことで家賃収入を得ます。これを利用して、住宅ローンの負担を減らす方法です。
②投資用アパートを活用
 投資用のアパートを一棟単位で購入し、その一部を自分で利用する方法です。家賃収入を住宅ローンの返済に充てる点は①と同じです。
③2件同時に家を購入する
 ここまでくれば言うまでもありませんよね。2件目の家を貸して、それを住宅ローンの返済に充てる方法です。

これらの手段は、別の家から家賃収入を得ることで、住宅ローンの返済負担を軽くするという点で共通したもので、ちょっとした頭の使いようで事実上ローンの一部をちゃらにできるという優れた技ともいえます。
しかし不動産投資というと、「自分とは関係ない」とか、「多額の住宅ローンが残ってるのに、何言ってるの?」とか思われる方が殆どではないかとも思います。確かに、ここで紹介した①~③の何れもが、住宅の購入前の時点で既に手をうっておく必要があります。また、金融機関で住宅ローンの借り入れを申し込んだ際に、収入に対する借入限度額の制限※で、断られる可能性が高いという欠点がありました。
やっぱり、こういうおいしい話を真に受けては、ロクなことがありません。


※金融機関が住宅ローンの審査を行う際、申し込んだ人の所得をチェックしますが、そこでの所得には不動産所得はカウントされません。よって、普通の場合はこの時点で住宅ローンの貸し出し限度額に近くなり、①~③の様な場合、自分が住む場合であっても、一般の事業性ローンを組む必要があります。更に、その様なローンは一般的に金利が高く、審査も厳しい特徴があります。これらを考えた場合、普通の人が①~③の様なことを考えても、逆サヤになってしまったり、銀行に断られるのがオチです。



では、ここからが今回の裏技的要素「セカンドハウス戦略」の説明です。
この戦略は、次の様なステップを踏むことで、「住宅ローンの一部をちゃら」を実現します。
1.会社を立上げ、現在住んでいる家の所有権をうつす
 会社を立上げというのは、別に何かの事業をする必要はありません。家族の誰かに社長になってもらい、あなたがそこの社員となる訳です。
 この会社に現在住んでいる家の所有権を譲渡し、あなたは家賃を支払います。そして、その会社からあなたは給与をもらう形態とします。
 ⇒この時点であなたの給与所得が増えます。
2.住宅ローンを利用して、新しい物件を購入する
 不動産購入で一番有利なローンは、やはり住宅ローンです。あなたの名義で新しい物件を、住宅ローンで購入し、あなたはそこへ引越しします。
3.元々住んでいた家を貸し出す
 既に会社名義のものとなっている、元々住んでいた家を賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得ます。

ここで述べた戦略も、基本は複数の物件を所有して、一部を返済に充てるものでした。しかし、1で述べたように、現実的な障害を取り除くことに知恵を絞った点が特徴となります。

さて、またまた例によって、あなたは「銀行がこんなことを許してくれるのだろうか?」って思ってませんか?
答えはいつもの通りです。全く気にしないでもOKです。
何故なら、いったん家を購入したけど、狭くなったために近所に新しい家を買う人っていますよね。それと全く同じですよ。


次回以降も住宅ローンちゃらシリーズを続けます。ご期待ください。
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住宅ローンをチャラにする方法(その2)

住宅ローンをちゃらにする方法のその2です。

前回は住宅ローンを組んだ後に有効な抵当権消滅請求を使った荒技をご紹介しました。
今回はローンを組んだ後に使う2つめの技、「リスケ」をご紹介します。

この技は、単純に言えば、返済の計画を変更(リスケジュール)するということです。例えば、「ある一定の期間は金利だけの返済でかんべんしてもらう」とか、「毎月の返済金額を変更してもらう」様なものです。
「ホントにこんなことが簡単にできるの?」と思われる方もいるかもしれません。確かに住宅ローンの契約書を見ても、どこにもこんなことができるなどとは書いていないはずです。
しかし、金融機関から見れば、お金の貸し借りには不測の事態がつき物で、お金を借りた人が一時的に返済できないことは日常茶飯事なのです。特に住宅ローンなどは借入期間が何十年にもなるわけですから、むしろ返済が苦しい時期が1回ぐらいはある方が普通です。これは言い換えれば、銀行からすればこういうケースに融通を利かさずいちいち厳格に対応してしまうと、不良債権だらけになってしまうことを意味します。こういった理由で、銀行は返済する側がホントにダメになってしまうことがない限りは柔軟に対応してくれるわけです。

では、この手段を使う場合の注意点を挙げておきます。
①予め相談しておくこと
一つ目のポイントは「金融機関に対して、予めに相談しておくこと」です。
ご存知の様に、返済を銀行に無断で滞らせると、「延滞」になります。
借金をしている立場からすれば、リスケと延滞とは、返済の猶予である点は同じかも知れません。しかし、予め銀行に相談しておく場合と、そうでない場合、銀行への印象や金利の面で大きな差が出ます。銀行への印象の違いについては言うまでもありません。また、リスケの場合は普段の金利(場合によっては、それに+α程度)でまかり通るのが通常ですが、延滞の場合は遅延損害金という特別な高金利が適用されるためです。

②リスケの条件は交渉で決まる
二つ目のポイントはリスケの条件は交渉で決まるということを意識しておくことです。
あくまで、相手がいる話ですので、当たり前ですね。必ず「返済意思はある」というアピールが必要です。返済意思が無いと銀行が判断した場合は、相手も乱暴な手段に出ますので。また、他の金融機関に対して借り替えの検討もしている点をちらつかせることも有効です。

③リスケ中は新規の借入はできない
三つ目のポイントはリスケしてもらっている間は、同じ相手からは、基本的に新規の借入ができません。但し、単にローンをリスケしただけでは、所謂ブラックリストに載ることはありませんので、それを理由に他の金融機関から借入を断られることは無いはずです。また、リスケをしてもらっている金融機関からもリスケ解除後は新たな借入が可能になるはずです。この辺の細かい条件については金融機関によっても異なりますので、事前にご相談ください。


はい。以上が一般的なお話です。では、いつもの様に裏技のお話を始めます。
みなさん、現在の金利水準が歴史的な低水準であることはお気づきですよね。都銀の住宅ローンでも30年固定が3%台のレベルにあります。
変動金利の場合など、1%台です。これはつまり、「1%台のローン金利以上で返済資金を運用できれば、返済を後回しにした方が良い」事を意味します。では、それはどの様な方法で行えば良いのでしょうか?例として今回ご紹介したリスケと組み合わせることでできる方法を次にご紹介します。単純に言えば投資と組あわせた方法ですが、金融危機以降、投資の環境も変わり、ここまで来ていることにお気づきでしたか?
・中古ワンルームマンションに不動産投資
 中古のワンルームマンションの場合、利回り10%以上で価格が2~3百万円という物件が出回っています。不動産相場は下落の方向ですので、価格交渉によってさらに割引が可能になることも多いと思います。その場合はさらに利回りが上がります。
・投資信託など、ファンドに投資
 金融危機で殆どのファンドは打撃を受けましたが、依然その中でも高いパフォーマンスを上げているファンドがあります。こういった優良なファンドへの投資を、住宅ローンのリスケとともに活用するのです。

1~2年程度の返済資金を、こういった投資に当てる事で、リスケ解除以降も家賃収入などが入ることになり、実質的に借金の一部をちゃらにする効果が生まれます。そういった意味で、現在の低金利、不動産の下落という局面は、絶好のチャンスといえるかも知れません。


「銀行に毎月の返済金額を変更してもらう」などと言うと、「悪いことをしているのじゃないか?」とか考える人が多いのも実態です。これは非常に一般の日本人的発想で、そんな心理を金融機関が利用している事実に、我々消費者は気づく必要があると思います。だって考えても見てください。彼ら銀行員の給料は、我々が払う住宅ローンなどの金利を元にしているのですよ。ですから、リスケの交渉も堂々と行えば良く、なんら罪悪感など感じる必要はありません。また、銀行に嫌われても、なんの損もありませんよ。



次回以降も「住宅ローンをちゃら」シリーズ続けますのでご期待ください。

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住宅ローンをチャラにする方法(その1)

住宅ローンをチャラにする方法シリーズを今回から開始します。
このブログの最大のテーマであるローンのうち、さらに最大のテーマとも言える住宅ローンについてです。

住宅ローンをチャラにする方法、実はイロイロな方法が存在します。中にはウソみたいな話まで。
大きくは借りる前に考える作戦と、借りた後に採る作戦に分かれますね。また、借りたお金の金額を大幅に減額してしまう方法や、支払いが苦しい時に先延ばししてしまう方法など、多様な手段があります。
住宅ローンの返済がきつくなったからと言って、銀行以外の金融機関からお金を借りてきたり、首をくくったり絶対にしてはいけません。また、ちょっとお金に余裕がでたからと言って、わざわざ手数料を払ってまで繰上げ返済などしてはいけません。
前にも別のブログで言いましたが、お金もちになるコツは、手元にお金を置いておくことです。借金を減らす事だけを考えてはいけません。


今回はまずは手始めに、住宅ローンを借りた後、返せなくなった場合にローンをゼロにしてしまう荒技を紹介します。この技は「抵当権消滅請求」というものを使う方法です(昔は「てき除」と呼ばれていました)。
これは、簡単にいうと、購入した住宅についている抵当権(担保)をはずす方法で、購入したマンションの価格が値下がりしているときに有効なものです。大きな流れとしては、次の様な手順を踏みます。

■抵当権消滅請求(てき除)を活用して住宅ローンをチャラにするながれ
①債務者が担保付の不動産を売却します。
 (再び買い戻すので、身内を相手に売却をした方がいいです)

②買主は購入金額を法務局に供託、所有権を移転登記します

③買主は金融機関(抵当権者)にてき除を通知

④金融機関はこれを承諾します。
 (もちろん拒否・無視する場合もあります)

⑤債務者からローンの返済能力が無いことを銀行に通知し、債務をサービサーに移して欲しいと通知します ↓
⑥債務がサービサーに移動後、債務者から借入金額の減額を依頼します。

⑦売却した住宅を買い戻します。

上記の流れだけでは、分かりにくいので、例を使って解説しますね。
例えば、あなたが5000万円の住宅を全額ローンで購入したケースを考えましょう。
・現在は4500万円のローン残額
・住宅の実勢価格は現在の相場で2000万円
・あなたに手持ち現金は2000万円(住宅の実勢価格と同額)ある
つまり、住宅を普通に売って、ローンを返済したとしても、2500万円のマイナスという、頭にくる状況を想定しています。
まずは、この場合、あなたは弟(その他身内の方)に、5万円で、この抵当権が付いたままの住宅を売ります(①)。普通に売ってもマイナスの2500万円な訳ですからタダ同然の価格でOKです。次に所有権の移転登記とともに、弟から法務局に2000万円を供託します(②)。このお金はもちろんあなたが弟に渡したお金です。次に弟から銀行に対して、2000万円払うから住宅から抵当権をはずしてくれと依頼(てき除)します(③)。次に銀行がこれを承諾をします(④)。
しかし、ここで疑問に思われると思いますが、何故銀行はこのような依頼を承諾するのでしょうか?それは、銀行がこれを拒否した場合、否応無く増加競売しなければならなくなるということからです。増加競売というのは、つまり弟が指定した2000万円に対して1割り増しの2200万円を最低競売価格として競売を実施するということです。もし、2200万円で落札者がいない場合は、銀行は自腹を切ってこれを落札しなければならない制度であるため、その様な面倒なことをするぐらいなら、承諾してしまった方が良いと判断するのが普通であるという理由からです。
これで、この住宅の抵当権は消滅しました。但し、消滅したのは抵当権であって、住宅ローンの4500万円ー2000万円の2500万円はまだ残っています。
次にあなたから、銀行に対して、残りのローンは払えません。サービサーに移してくれと依頼します(⑤)。
銀行は返してもらえる目処が無いローン債権を持っていてもしょうがないので、あっさりサービサーに移してくれます。
さて、ここで交渉相手はサービサーに移るわけですが、あなたはサービサーに対して「50万円一括で払うので、ローンをチャラにしてくれ」と交渉をします(⑥)。もともとサービサーは、ローンの債権を銀行から債権総額の5%程度で買い取っていますので、あっさりOKしてくれるはずです。これであなたのローンは2450万円がチャラになった訳です。
さらに、仕上げとして弟から住宅を買い戻します。タダ同然の価格で。

結果として、この例の場合、②で弟に2000万円支払っていますので、450万円が浮いた計算になります。

この方法は一時かなり話題を集めました。そのため、多くのローンコンサルタントが手口として活用したり、情報販売などでもテーマとして扱われています。

今回の例では、この程度の効果となりましたが、場合によっては更に強力な効果が生まれます。また、この手段は、要は不動産の相場が下がり、あなたの手元資金が下がった住宅価格と同額程度ある場合に有効な手段です。現在、不動産相場がドンドン下がってきているのは皆さんご存知と思いますが、日本経済の現状を考えると、これから下げ相場に拍車がかかることは、火を見るより明らかになりつつあります。

その他にも、イロイロな手段がありますので、次回以降もこのシリーズでご紹介します。

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銀行にはいやな客になるのが基本(その4)

しばらく更新さぼっててすみません。
少し株価が落ち着いてきたので、再開したいと思います。

金融機関との付き合い方シリーズの続きです。

前回の話では、銀行に対してはうるさい客になった方が得すると言いました。
本日はその実践テクニックを解説します。

さて、まずは、基本的ことから。

皆さんは銀行員をはじめとして、金融業という商売一般が、お客さんとのトラブルを起こしやすいものである事はご存知ですか?考えてみれば、全てのやり取りが常にお金がかかっている訳ですから、当たり前かも知れません。

ちょっとした事務のミスや、言葉の行き違いから、お客さんの手間を増やしてしまったりすることは日常茶飯事です。ましてや、それがお客さんに対して損失を生むようなことになると、さあ大変。この様な場合、普通は銀行員(もしくは銀行という会社)とはどの様な行動にでるのでしょう。

万が一、顧客とトラブルになった場合を考えて、金融機関の担当者は、顧客とのやり取りを対応録として日誌を書きます。そこには、お客や自分のしゃべった内容、場所、時間まで。証券会社なんかに至ると、電話の会話を録音しています。なんでこんな手間のかかることをするのでしょう?
これは全て、万が一、お客とトラブルとなり、裁判になったときのためです。裁判というとあまり身近に感じられない方も多いと思いますが、こういうのにはコツがあって、簡単に言うと、「同じ主張をする人数が多い方」、「記録を残している方」、「記憶が鮮明な方」が勝つものなのです。
実際のやり取りがどの様なものであったかは、あまり関係ありません。

あなたは金融機関と取引をする際、自分や相手がしゃべった内容を覚えていますか?それも半年・1年、さらには数年後に。殆どの方は覚えていませんよね。さらに、しゃべった内容をある程度覚えていたとしても、それをどの様に解釈したか(解釈することができるか)は、往々にしてグレーなものです。
これはつまり、彼らに多少の非があっても、後からいくらでもやり取りの記録をねじ曲げることが可能であるということです。
こういった点を彼らは突いて来ます。


こういった常套手段に対応する一番の方法は、ずばり、銀行員(他の金融機関含め)とのやり取りを、すべて録音することです。しかも、重要な取引の場合は「これから録音するぞ」と宣言してから行ってください。嫌がられたって気にする必要は全くありません。

これは、単にあなたの身を守るだけではなく、銀行員にプレッシャーを与えることになり、あなたが依頼した案件の優先順位は格段にアップすることになります。得によく銀行取引をされる方、銀行員の仕事のスピードの変化を試してみてください。

次回は、このテクニックを応用して、実際の銀行取引の際の注意点につき解説します。特に商売をされている方は必見です。

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1日で100万円の小遣い稼ぎを

本日も小技シリーズです。
すみません。ホントはローンのブログなんですが、次から次へと小技が頭に浮かんでしまうもので。
本日のもホントに小技です。でも、先日紹介した「ノー○ーン」を使ったやつよりも実践的かもしれません。
キャッシングやカードローンを使われる方、普段いくら位の金額を借りていますか?
10万円?20万円? 住宅ローンや車のローンではないですから、キャッシングやカードローンで借りるのは、せいぜい数十万が限度ですよね。本日の小技は、この程度の借入を、そもそも不要にしてくれる内容です。
ひょっとして情報販売のネタに使えるかも知れない(笑)。

皆さん、ブログやホームページに使用するアフィリエイトという仕組みをご存知でしょうか?アフィリエイトを扱う業者はいろいろありますが、A8ネットとかアマゾンが有名ですよね。もし、ご存知無ければ、次のURLとかに仕掛の説明がありますので、ちょっと勉強してください。
http://affiliate.yahoo.co.jp/info/introduction/index.html
アフィリエイトをご存知の方は「ああまたか」と思われるかもしれませんが、本日の小技は即効性のあるもので、「SEOをやれ」とかではありませので、ご安心を。

アフィリエイトにもいろいろなタイプがありますが、最近は、ブログやホームページを経由して資料請求があった場合や、契約が成立した場合に、ブログやホームページのサイトオーナーに一定の謝礼が支払われるものが多くなってきています。通常はクリック保障型と同様に、サイトオーナー自身が資料を請求したとしても、謝礼が支払われない場合が多いのですが、中には「本人もOK」というものがあるのです。

例えば、ジャネット(次のURLのアフィリ業者)の場合、カードローンや証券口座などを中心に
http://j-a-net.jp/
本人の申し込みOKというのが山ほどあります。これら金融系とか不動産系のものは一般的には「口座を作る事」や、「資料を申し込む事」だけで謝礼が支払われる場合が多く、本人は全く費用負担なしに受け取ることが出来る場合が殆どです。また、これらの謝礼は、広告主によって異なりますが、数千円~1万5千円程度のものが多く、単純に謝礼と言っても、1件あたりの金額がかなりの高額になります。また、ブログやホームページなど、最近は無料で簡単に作成できますので、コストはゼロです。

では、これをフル回転させれば、いくら儲かるでしょうか?
あはは。これが本日の小技です。
例えば、上記のジャネットだけを見ても、少なく見積もって25万円ぐらいは行けそうですので、他のアフィリ業者も使えば、1サイトで少なくとも30~50万円ぐらいは儲かりそうですね。では、これを家族ぐるみでやれば・・・。
1日で100万円の小遣いなんて造作も無いことですね。全く笑ってしまいます。

ここで儲かったお金を、ローンの返済に充てるも良し、車を買うのも良しですが、私はこれを投資に回す事をオススメします。ナニセ元手はタダですから、多少リスクがあっても、高利回りの投資を目指すことができます。このお金を元手にちゃんと運用すれば、月2万円~3万円ぐらいのお金を、勝手に作ってくれる仕掛にすることも全く不可能ではありませんね。こうなれば、そもそもカードローンやキャッシングの必要性が、かなり小さくなるのではないでしょうか?

しかし、チャントした投資先を選ぶことは最低条件になります。
例えば、ちょっと参考ですが、次の様な投資クラブを使って勉強するのも手かも知れませんね。
http://www.jaii.org/club.html
http://invspect.web.fc2.com
http://toukyo.tousiclub.com/
http://www.ut-agents.com/


ここで、上記の小技に関して注意事項なのですが、口座作るだけでは謝礼が支払われない広告主や、解約に関して一定の制限を設けている広告主がいます。いずれにしても広告主毎の個別の内容をご自分で確認して、契約違反をしたり、トラブルに会ったりする事がないように、この方法を使用する事をオススメします。

本日の小技はこれまで。

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